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2017年01月17日

西武筑波店閉店後の活用・再生案を考えてみた!

西武筑波店閉店まで、あと1か月半。
未だに閉店後がどうなるのか何も情報は表に出てきません。

【西武筑波店閉店に関する記事】




ツイッターでペルチ土浦のテナントの大量閉店と筑波西武を絡めたツイートに予想以上の反響があったので、今回は西武筑波店が閉店した後の建物をどのように再生・活用していけば良いのか、さらに関係する商業統計のデータを集めて考えてみました。

1.大型商業施設がほぼ壊滅してしまった土浦駅前

先日、常陽新聞で土浦駅ビル「Perch土浦」のテナントが一気に10店舗も閉鎖になるという記事が掲載されました。
もともと「土浦WING」という駅ビルだったところ、経営不振で改装しイオングループの運営で「Perch土浦」として2009年にオープンしたものの、あっという間にイオンが手を引き、JR東日本グループのアトレの運営に移って現在に至っています。
駅前のイトーヨーカドーが閉店して土浦市役所が移転してきたことにより、大型商業施設のライバルは壊滅し、需要はペルチが独占かと思われましたが、引き続きテナントの経営は苦しかったようです。

土浦駅の1日平均乗車人員は、TXの開業もあり2000年に21,507人だったのが、2015年には16,223人まで落ち込んでいて、駅の利用者が減少しているのも経営不振の大きな原因でしょう。
(出典:JR東日本公式サイト「各駅の乗車人員」

しかし、そもそも駅の利用者だけで商売が成り立っているのであれば、イトーヨーカドーもなくなった今、むしろ経営が上向いているはず。
そうならなかったのは、駅の利用者だけでなく駅前に買い物のために来るお客さんも多く、そういったお客さんが減ってしまったと考えるのが正しいように思います。

つくば駅の2015年度の1日平均乗車人員は17,834人と、土浦駅より少し多いだけです。
(出典:つくばエクスプレス公式サイト「乗車人員」
当たり前ですが、つくば駅周辺の商業施設もTX利用者以外のお客さんが多いために成り立っていると考えてよいと思います。

そうすると、土浦駅周辺の商業施設や、西武筑波店を利用していたお客さんはどこに行ってしまったのでしょうか?

2.駅前商業施設が次々に撤退してしまう理由

商業関係の統計から、Perch土浦や西武筑波店が苦戦した理由を分析してみます。

小売業の年間商品販売額の推移(単位:百万円)

(出典:経済産業省 商業統計(2012年を除く)および総務省統計局 経済センサス(2012年のみ)

このグラフを見ると、土浦市は多少凸凹があるものの商品販売額は概ね右肩下がりになっていて、商業の衰退が見られます。
ピークの1997年から最新の2014年までに約25%減少しています。
一方、つくば市は一貫して右肩上がりになっていそうですが、意外なことに2005年のTX開通の前後を含めてあまり増えていません。
2012年から2014年にかけて15%ほど増加している他は、微増となっています。

つまり、土浦市では小売業の売り上げが他市に流出し、つくば市では市内の商業施設間でパイの奪い合いをしていたと考えられます。
TX開通前後であまり販売額に変化が無かったということは、LALAガーデンオープンで西武の売り上げが奪われ、イーアスオープンでLALAと西武の売り上げが奪われたと推測します。
2012年から2014年にかけて増えたのは、イオンモールつくばのオープンにより牛久市など他市のお客さんを集めた可能性が高いと考えています。

小売業の売場面積の推移(単位:平方メートル)

(出典:経済産業省 商業統計(2012年を除く)および総務省統計局 経済センサス(2012年のみ)

一方、売場面積の推移をみると、つくば市はこの20年間一貫して増えています。
土浦市では1999年以降減少が続き、2007年と2012年の間で(イオンモール土浦のオープンにより)増加して、また減少しています。

つくば市では20年間で売場面積が約2.6倍に増加したにもかかわらず、商品販売額は約1.4倍の増加に過ぎません。
そのため、売場面積1平米あたりの販売額は、1994年の143万円から2014年の76万円に激減しています。
これは土浦の面積あたり販売額も下回っています。(土浦は2014年で約81万円/m2)
…ということは、西武のように中心部にあって賃料の高い商業施設では、かなり経営が苦しくなったであろうと推測されます。

端的に言えば、つくば市に商業施設が増え過ぎたということだと思います。
人口の増加率をはるかに超える勢いで商業施設が増えましたから、これ以上増えても需要の取り合いになるだけで共存共栄は困難だと考えられます。
そういう意味で、西武が撤退してしまうのはある意味当然の成り行きだということが、これらのデータでわかります。

3.西武撤退後のクレオの建物をどう再生・活用したら良いのか?

ここまでの分析からすれば、西武の経営が下手くそだったというよりも、つくば市全体で商業施設が過剰になっていて、賃料の高い駅前の商業施設が苦戦するという構造的な要因が見えてきます。
この要因を克服するため3つの提案をしたいと思います。

①クレオの賃料の値下げまたは補助

 面積当たりの売上が落ちているのに、賃料が変わらなければ当然採算がとりづらいはずです。
 同じ賃料では厳しいと思います。
 賃料を下げるか、市で補助するなどが必要ではないかと思います。

②立体駐車場の売却または経営委託

 西武やキュートのそばにある立体駐車場は、一般財団法人つくば都市交通センターが管理しています。
 買い物すれば3時間無料となっていますが、この費用は商業施設側が負担しているはずです。
 (そうでなければ駐車場の採算が取れない)
 しかし、この駐車料金の負担が結構重いと聞きます。
 商業施設と立体駐車場の事業者が違うため、それぞれで採算をとる必要があり硬直的な対応しかできないのが問題です。

 そこで、立体駐車場(南1駐車場)を商業施設の建物を所有する筑波都市整備株式会社に売却するか、運営を委託します。
 そうすることにより、駐車場利用料を賃料に含めたり、料金設定を柔軟にしたりすることが可能になり、実情に合わせた対応がしやすくなります。

③高層階の用途変更

 つくば市内の商業施設の床面積が過剰なのが明らかなので、一部フロア(例えば5階以上)の用途を転換します。
 変更する用途としては、公共施設(サイエンスツアーオフィス・図書室・保育園)、オフィス(筑波都市整備本社の移転など)が考えられます。
 (サイエンスツアーオフィスのアイデアについては、以前に書きました)

 保育園についてはBiViにもありますが、需要はまだあるように思います。
 広い屋上もあるので西武跡地に保育園をつくるということでも良いでしょうし、流山市のように市内の保育園をバスで結び、保護者が預けたり迎えに行ったりするための送迎保育ステーションを設けるということでも良いと思います。

 あるいは、国際会議場のそばにある文部科学省の研究交流センターを移転させ、跡地を竹園西小学校を小中一体の義務教育学校にするための用地とするということも考えられるかもしれません。

4.まとめ

結局のところ、今までどおり商業施設を誘致するというのは難しそうだというのが結論です。
つくば市として、跡地の活用について積極的に取り組まないと、仮に何かテナントが入っても長続きしないんじゃないかと危惧しています。





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Posted by Science_City at 06:20│Comments(15)お店
この記事へのコメント
筑波西武に限りませんが、西武百貨店はセブン&アイに買収されてからおかしくなって行った気がしてなりません。
雰囲気も接客もなんだかスーパーみたいになってっちゃって…。せっかくの百貨店なのにイオンと変わんねえなぁ…と感じていました。
単に安いものなら他でも買える。けど敢えて筑波西武で買いたいと思う、品揃えや雰囲気が以前は有ったように思います。
筑波西武閉店は本当に残念だけど、いっそセブン&アイから離れて、またちゃんとした百貨店として、筑波に戻ってきてくれないかなぁ…と切に願います。
Posted by かれん at 2017年02月26日 23:01
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO13130360Q7A220C1L60000/
こんばんは。この記事によると あの建物を所有する会社へのつくば市の出資比率が わずか0.14%なので つくば市は要望程度しか出せない様です。

明るい話題ってなかなか無いですね。
http://plaza.rakuten.co.jp/jiro13/
Posted by jiro at 2017年02月25日 20:21
西武の本屋さんが、3月にクレオ2階に移ってくるようです。
これ以上つくばから本屋さん減らなくてよかったです。
Posted by とーりすがり at 2017年02月19日 14:13
筑波西武跡地がビッグカメラになるとおばさんに聞いたのですが。。。そんなはずないですかね(・_・;
Posted by nancy at 2017年02月02日 03:58
経済週刊誌などによれば、今回の西武閉店は、親会社の 7&iホールディングスの経営方針の変更(コンビニとネット通販に経営資源を集中させる)によるもので、筑波店の事情によるものではない様です。
確かに駅前商業施設は難しい面もあるとは思いますが、あながち無謀な話でもない様に思います。
Posted by くれおん at 2017年01月31日 12:57
Akiさん、mさん、クレオンさん、こんにちは。

俊さんのコメントを削除させていただいた関係上、コメントの内容に言及されているコメントを削除させていただきました。

たいへんご迷惑をおかけしますが、事情をご賢察のうえご了承いただきますよう、お願い申し上げます。
Posted by Science_CityScience_City at 2017年01月31日 08:16
俊さん、こんにちは!

関係するコメントを削除させていただきました。
俊さんが何か面倒なことになっても申し訳ないと思いましたので、お手数をおかけしました。
(でも書きたくなるお気持ちはよくわかります。私もびっくりしましたので。)

なお、ブログ画面左下にある「オーナーへメッセージ」であれば、私宛のメッセージになって情報提供者はバレませんので、ご参考まで。
Posted by Science_CityScience_City at 2017年01月31日 08:13
sciencecityさん今日は。
私の軽率な言動でご迷惑をお掛けして申し訳ないです。
今一度早急に情報公開の有無を確認してまいります。
このコメントはご覧になりましたら削除して頂けますでしょうか。
Posted by 俊 at 2017年01月31日 05:40
おおっと!
さすが情報が早い。

個人的には、本屋さん拡大をお願いしたいですね。
できればワンフロアくらいで、ツタヤと品揃えを変えて。
Posted by とーりすがり at 2017年01月28日 17:06
そらさん、こんにちは!

図書館は車でもバスでも微妙に行きづらいですね。
せめてつくバスが目の前に停まると良いのですが…。
Posted by Science_CityScience_City at 2017年01月22日 11:38
空洞化阻止さん、こんにちは!

つくば駅近のオフィスは三井ビルくらいしかないので、オフィス需要もそれなりにあるでしょうね。
西武跡だと駐車場の面ではちょっと不利ですよね。
三井ビルも結構入れ替わりが激しい感じですし…。

クラウドファンディングの活動は私も注目しています。
ただ、支援者を見ると豪華なのですが、いかんせん「インキュベーションオフィスを誘致」なので、資金を集めても必ず誘致できるかわかりませんし、誘致できてもどれだけ入居するかも不確実ですから、お金が集まらないのは仕方がないと思います。

やはり成功しているプロジェクトは、アイデアも人材も揃っているけどお金だけが無い!というプロジェクトが多いように思います。
もうちょっとアイデアを煮詰めてからチャレンジしてほしかったですね。
Posted by Science_CityScience_City at 2017年01月22日 11:36
とも蔵さん、こんにちは!

牛久の場合は、ひたち野うしく駅周辺に商業施設が集まったこと、イオンモールつくばができたことで、わざわざ駅前まで買い物に行こうという人がだいぶ少なくなっていると思います。
6号沿いの平屋駐車場の店でも厳しいのに、駅前の立体駐車場ではかなり抵抗感がありますね。
結局徒歩圏のお客さんだけしか集まりませんから、スーパーとしてはせいぜい「まいばすけっと」くらいの規模しか成立しないのではないかと思います。

土浦は図書館ができれば、土日も少しは人が増えるでしょうね。
Posted by Science_CityScience_City at 2017年01月22日 11:16
図書館欲しいですね!
今の場所はとても行きづらいです。
Posted by そら at 2017年01月22日 09:04
つくばでは売る方だけでなく買う方を増やす必要がありそうです。

クラウドファンディング使ってオフィス用地として活用しようという動きもあるようですが・・ちょっと苦戦してますね。
https://camp-fire.jp/projects/view/14430
Posted by 空洞化阻止 at 2017年01月18日 06:58
分析に同感です。牛久駅のイズミヤ跡にもスーパーを誘致とかいう記事がありましたが、今時駅前にスーパーを出すのはどう考えても自殺行為です。家賃が高すぎます。保育園とか学校は良いですよね。病院とかも良いかもしれません。ただ、土浦駅みたいに駅前の中心施設が土日お休みだと周りの商業施設はさらに厳しくなるでしょうね。
Posted by とも蔵 at 2017年01月17日 20:57
コメントはしばらく承認制にさせていただきます。落ち着いたら承認なしにしたいと思っていますが…
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